敬畏常識與危機驅動，繪就“長青”企業底色

　　6月的深圳大梅沙，海風陣陣，碧空如洗。6月30日，位于大梅沙環梅路33號的萬科中心，近百名萬科中小股東參加股東大會，共同見證這家龍頭房企新一屆董事會的誕生。

　　“3+3+1+4”，隨著新一屆董事會成員名單出爐，大股東深鐵集團與萬科管理層繼續維持平衡格局，再加上1位深圳國資的董事和4位獨立董事，組成了代表萬科未來3年新的權力結構。

　　在萬科2022年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，過去3年，對于房地產行業的每一名從業者來說，都是百感交集。相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，萬科有信心能夠穿越周期。

　　“萬科牢牢守住了安全底線，作為股東感到很欣慰，投資萬科是正確的選擇�！弊鳛榇蠊蓶|代表，深鐵集團董事長辛杰的表態，讓“長跑者”萬科在行業深度調整期面前有了更篤定的前行力量。

　　事實上，無論是從行業視角，還是從資本市場維度，萬科無疑是一個獨特且內涵豐富的樣本：在A股“5000+”時代，作為國內較早踐行混合所有制的企業，萬科從一家1989年全年收入僅為2.35億元的小企業，成長為世界500強第208位、年營業收入復合增長率約27.3%的行業龍頭，成為深市“老五股”和滬市“老八股”中唯一未變更過主體的上市公司，成功穿越了股市周期與行業周期。

　　危機往往是對人最好的檢驗。在房地產行業調整的狂風驟雨面前，從政府到企業，都急切希望行業回到良性循環的軌道上。對企業而言，面對前所未有的行業危機，究竟能做什么？穿越了多次周期的萬科，其背后的做法或許值得借鑒。

　　行業大調整中的穩健選手

　　過去3年，“狂飆”了近20年的房地產行業，在多種影響因素交織影響下，進入深度調整期。樓市銷售遭遇有統計數據以來最大跌幅，房企違約、股債雙殺，甚至接連退市，都已不再是新聞。業內甚至有戲言稱：“現在能發年報的都是贏家了”。

　　過去3年，也是郁亮再次被證明的3年�！皶r間證明了郁亮和萬科團隊的前瞻性，面對行業劇烈的調整，很多房企倒下了或受傷了，但是萬科活下來了�！痹诠蓶|大會現場，辛杰評價道。

　　營收5038.4億元，同比增長11.3%；凈利潤226.2億元，同比上升0.4%……單從絕對數據來看，萬科在2022年交出的這份“答卷”并不算亮眼，但放在行業大背景之下，這份成績單含金量十足。

　　不僅業績企穩，更難得的是，在房企頻頻陷入財務危機之下，萬科守住了經營安全的底線，保持了財務的穩健。數據顯示，萬科的經營性現金流已連續14年為正，即使在2000年至2020年地產“黃金時代”20年里，萬科的凈負債率也連續20年低于40%，遠低于此后“三道紅線”100%凈負債率的要求。

　　愈是艱難，愈顯珍貴�！�2022年整個房地產市場信心較弱，萬科也是為數不多靠自身信用在公開市場融資的房企�！比f科財務負責人韓慧華透露，萬科從去年到今年上半年，信用債的發行量超過360億元，規模位列行業第一梯隊。

　　在辛杰看來，這一穩健表現，得益于萬科提前做了正確的戰略判斷和經營調整，并采取審慎的經營策略和穩健的財務策略，牢牢守住了不發生系統風險的底線。

　　再拉長時間線來看，在房地產業的每個周期里，都有企業比萬科跑得更快、沖得更猛。例如，20世紀90年代全國最大的房企廣信，一度占據廣東省地產開發總資金中的40%；2000年左右以幾何級速度擴張的順馳，曾計劃5年內沖刺千億元規模；2009年后的恒大，曾一年銷售增4倍。

　　“但過去30年，房企規模擴張的神話起起落落，萬科卻始終在第一陣營�！币幻�資深地產行業人士認為，應該說，萬科常常不是那個跑得最快的選手，但一直是跑得最穩的。

　　“即便是在行業最輝煌的階段，公司的凈負債率也低于40%。”據一名房地產資深觀察人士分析，地產“狂飆”的時代，房企高歌猛進，高杠桿擴張成為常態，但萬科對違背常識的非理性狀態始終保持警惕，使其在行業寒冬來臨時，擁有最厚的“安全墊”。

　　“尊重常識、敬畏市場、危機感驅動，是萬科成為‘長跑者’的底色。”上述行業人士認為，抵住誘惑并不容易，不僅要管住自己，還要承受“過于保守”的質疑。但正是這種對常識的敬畏，讓萬科保持了充足的安全邊際和難能可貴的抗風險能力，從而能相對鎮定和從容地應對行業低潮期。

　　十年堅定轉型不動搖

　　“從一線物業管家到后臺管理人員，萬科泊寓的每名員工都必須掌握‘維修8必會’，比如處理WiFi網絡、維修門把手等�！毙�張是深圳某泊寓門店店長，記者眼前這名身材單瘦的女孩，很難讓人想到她是一名熟悉各類家政維修的“小能手”。

　　“泊寓的維修量大，每年產生大量的維修成本，請人維修不僅成本高、效率低，會導致房間空置時間長�！毙�張告訴記者，為此，萬科泊寓團隊把基礎的維修經驗總結下來，形成“人人自己動手，學會維修8必會”，覆蓋到全國的門店，甚至中后臺管理人員。

　　“‘維修8必會’是萬科精細化管理的有力體現。”在萬科泊寓內部，倡導著“向前展望、倒后推理”的思維方式。在小張看來，比起地產開發業務，長租公寓是一個更需要精細化管理的賽道。向來提倡精細化管理的萬科正具備此優勢，八字理念正是泊寓業務對精細化管理的總結。

　　“今年，長租公寓整體業務預計將產生正向利潤貢獻。”萬科總裁、首席執行官祝九勝同時兼任萬科泊寓的首席合伙人，他表示，探索長租公寓業務15年來，萬科積累了很多教訓，但相信這門生意是可以找到可持續盈利模式的。

　　長租公寓只是萬科結合主業優勢積極轉型的一隅。2012年，房地產還處于“歌舞升平”時，萬科的危機感就已驅動其開始轉型布局，提前打了“轉向燈”。

　　10年轉型之路并不容易，在此期間，萬科遭受了不少外界質疑。例如，此前在2018年的萬科媒體交流會上，就有觀點認為萬科轉型是不是過早了，如果不轉型，行業第一是不是就不是碧桂園，而是萬科。

　　回頭來看，正是由于轉型啟動早，從萬科的最新年報里可看到，其已在多個賽道建立起“護城河”。萬物云、萬緯物流、長租公寓等業務，無論是規模或運營能力，都已在各自領域數一數二，開始向集團公司提供正向貢獻。但與此同時，部分房企在行業陷入危機時才開始轉型，為時已晚。

　　除了布局早，對照同行，萬科的轉型并沒重復造輪子，對跨界也有敬畏隱忍。據記者觀察，有的跨度很大，但都難見成效，如恒大、寶能跨界造車；有的聚焦主業，轉型卻做得較少，如碧桂園、中海地產、保利地產等；有的轉型做得不錯，但賽道相對少，如布局物業、商業的華潤，涉足商業和長租的龍湖。而萬科則堅定地圍繞城市和居民生活相關領域，布局包括物業服務、物流倉儲、長租、商業、酒店等在內的多個賽道，開展更全面的布局。

　　更重要的是，萬科的這些“新業務”已經開始得到資本市場認可。2022年，公司旗下的物業板塊——萬物云在H股寒冬中上市，仍然獲得了一眾國際投資者的認可，拿下當年港股最大IPO；2021年，其物流板塊——萬緯物流成功引入GIC、淡馬錫等四家頂流戰投；2023年初，萬科與建行成立基金，收購泊寓6個項目。以上案例都說明，經歷10年的培育期，萬科的轉型業務正走向開花結果。

　　“硬幣”的另一面是，“新業務”正與其傳統開發業務形成協同效應。當房地產行業步入下半場，越來越考驗房企的綜合能力，已成為全行業一個不爭的事實。“只要去一線城市土拍市場看看就能發現，目前純住宅用地已極少見，企業需要具備住宅、商業、租賃公寓甚至學校、公園等綜合建設和運營能力�！币幻�在房企從事戰略規劃的人士向記者表示。

　　“萬科的轉型布局與行業發展趨勢不謀而合。一個賽道好不好，在于其是否擁有足夠大的發展空間�！痹谟袅量磥�，回看公司11年來的轉型之路，可以總結為“方向對、起步早、布局全、協同多”。

　　由此可見，10年堅定不移的轉型，是戰略上的蓄力，為萬科的未來留出了更多可能性，也為下一階段的市場競爭備下寶貴“子彈�！�

　　健康公司治理培育“長青樹”

　　對于房地產上市公司來說，一場史上最大規模的“退市潮”已經來臨。由于經營業績不佳、債務重組進程緩慢等原因，今年以來，A股、港股市場上已有數十家房企“披星戴帽”。

　　其中，一個典型現象是，明顯具備高杠桿、高負債、高周轉“三高”特征的房企是最早倒下的一批，而這些房企在股權結構和公司治理層面，往往存在創始人“一言堂”的隱患。

　　而在過去的20余年中，萬科董事會一直保持了“3+3+1+4”的架構，即大股東董事3位、萬科方面董事3位、外部董事1位、獨立董事4位�！皣�資大股東‘積極但不干預’的態度，多元、均衡的董事會結構，既給萬科董事會帶來更全面的視野和思考，也為企業注入充分的市場活力，因此萬科的發展整體是比較穩健的，幾乎未犯方向性的錯誤�！币晃坏禺a行業人士向記者表示。

　　6月30日，隨著萬科新一屆董事成員名單出爐，董事會結構依然延續平衡穩定。備受外界關注的是，在本次董事會換屆股東大會上，辛杰對郁亮帶領的萬科團隊過去3年表現給予高度肯定。

　　辛杰稱，作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時波動而變化。未來堅定不移地看好萬科的長期發展前景，并始終不渝地全方位支持萬科的健康發展。

　　從過去6年萬科實際運行情況來看，深鐵集團也做到了言行合一。據一位內部人士透露，即使在此輪地產行業最艱難的周期中，深鐵集團也從未派駐過任何人員到萬科，對公司重大事項，均是按照市場化、法治化原則，通過董事會集體表決和審議，授予管理團隊公司運作的自主權。

　　同時，萬科與深鐵集團在業務領域的合作也漸入佳境。就在不久前，萬科和深鐵集團聯合打造的TOD商業綜合體睿印正式落地，成為深圳未來核心片區超級總部基地首家開業的商業項目。

　　在業界看來，健康的公司治理結構，給萬科穿越周期打下了堅實的基礎。國資大股東“積極但不干預”的態度，以及與企業經營之間這種“恰到好處”的距離，令管理層得到了充分的信任，企業獲得了充分的市場活力。

　　從結果來看，萬科管理層也未辜負中小股東的信任。依靠對常識的尊重和危機感驅動，當行業進入深度調整期，公司仍保持了健康的財務狀況，開發業務在“冰封”的市場下仍穩住了局面，轉型業務逐漸開花結果。

　　“企業能否穿越周期，最考驗的其實是其背后的人和團隊。”上述資深行業人士表示，萬科能多次穿越周期，實際上也是因為其背后有一群看似心高氣傲，但卻具有自尊心的團隊。

　　“長青”的企業從來都是時代的“瞭望者”，先于行業看到問題、做出預判。作為資本市場“長跑者”的萬科，其予以人們的啟示在于：敬畏常識，以危機感驅動，以堅定的意志和時不我待的緊迫感，與時代共生長，才有可能不斷創造出領跑的卓越業績。

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