近日，魔方生活服務集團在港交所提交招股書，由此成為首個赴港IPO的長租公寓企業。

　　集中式長租公寓賽道

　　招股書顯示，魔方生活服務旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，這是國內最早布局集中式長租公寓賽道的運營商之一。區別于分散式長租公寓運營商從不同個人業主獲得物業來源的做法，集中式長租公寓運營商通常與大型機構業主簽訂長期整租協議，確保集中式長租公寓運營的穩定性。

　　截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。財務數據方面，2019年、2020年及2021年，魔方生活服務集團收入分別為9.46億元、9.48億元及14.71億元，復合年增長率為24.7%。同期，魔方生活服務毛利為8.08億元、7.86億元及12.67億元，歸屬股東凈利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元。不過，今年上半年魔方生活服務共錄得收入8.5億元，同比增長24.1%，凈利潤則由上年同期的1.62億元下滑至41萬元，同比下降99.75%。

　　自2013年以來，魔方生活已經完成了4輪融資，融資金額在長租公寓運營商中處于領先地位。2016年魔方生活C輪融資近3億美元，2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

　　招股書還顯示，此次IPO募集資金將主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

　　魔方“另辟蹊徑”赴港上市

　　從中國租賃公寓市場來看，近年，中國租賃公寓市場迅猛發展。根據弗若斯特沙利文的資料，中國租賃公寓市場的規模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元。至2026年，中國租賃公寓市場的規模預計將進一步增至2.7萬億元，主要驅動因素在于高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。不過，中國租賃公寓市場非常分散，有大量運營中的非機構化的長租公寓。于2021年，中國機構化長租公寓的滲透率僅為7.4%，遠低于發達國家。對于集中式長租公寓，報告預計集中式長租公寓市場規模到2026年將達到1252億元。記者梳理發現，在目前國內集中式長租公寓市場中，運營公寓數量排名靠前的運營商還有萬科旗下長租品牌“泊寓”及龍湖旗下“冠寓”。

　　在魔方公寓之前，青客公寓和蛋殼公寓都曾登陸美股市場，但表現卻不盡如人意。公開信息顯示，從長租公寓第一股到走入破產清算程序，青客公寓只用了兩年零兩個月的時間。而在上市445天以后，蛋殼公寓也最終退市。在業內人士看來，過高的杠桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長租公寓行業遇到巨大挑戰的重要原因。青客公寓和蛋殼公寓的表現代表一個長租公寓時代的過去，從長租公寓市場的角度來看，這個時代實際上需要的是一個長期發展的市場，需要一個可持續的商業模式，長租公寓企業過去頻頻“爆雷”實際上也是行業進入理性健康期必經的階段。

　　值得一提的是，港交所實際上并非國內長租公寓此前尋求上市的熱門去處，如青客公寓和蛋殼公寓都是選擇赴美上市，自如也不時傳出將赴美遞表的消息。以此來看，魔方生活服務此次選擇頗有另辟蹊徑的味道。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，魔方尋求上市動作值得肯定和鼓勵，也是當前房地產市場低迷下長租公寓企業積極向上的表現。當前上市看似時機不好，其實反過來也是一個最好的時機，尤其是在房地產下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若成功上市，后續房源收購的成本有望降低，對于其擴大經營規模有積極的作用。此外，香港市場近期疫情管控減少，資本市場對于港交所的各類新上市企業會給予更大的關注。嚴躍進強調，新一輪長租公寓的改革面臨新機會，包括目前內地有四只已發或待發的REITs產品。魔方等長租公寓企業也需要在金融創新方面發力，尤其是圍繞新市民、青年人、三孩家庭等積極做住房產品的設計，貼合改革導向，積極做好財務管理，自然會有投資者有更好的認可。

關注同花順財經（ths518），獲取更多機會