2024年，碧桂園（HK02007，股價0.485港元，市值135.74億港元）一直在保交付和化債兩條戰線上努力。

　　1月14日，碧桂園披露了2023年年報及2024年中報。這兩份延遲發布的財報數據有憂亦有喜，但對于當下碧桂園需要急迫完成的復盤和境外債務重組推進來說，無疑是提供了重要推力。

　　2024年的房地產行業仍在深度調整中，曾經在行業霸榜多年的碧桂園亦深陷流動性危機，面臨著前所未有的挑戰。這一年，對于碧桂園而言是充滿挑戰與艱辛的一年，銷售受挫、現金流緊缺，而渴求回籠資金和保交付成為其2024年的核心主題。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，雖然2024年碧桂園在銷售規模上繼續下降，但在保交付方面卻表現突出，全年累計交付房屋超過38萬套，穩居行業第一。近三年時間，碧桂園已累計交付約170萬套房屋。

　　預計2024年虧損將大幅收窄

　　房地產市場持續深度調整之下，碧桂園曾寄予厚望的市場銷售表現乏力。

　　中指研究院數據顯示，碧桂園2024年銷售金額為604億元，權益銷售金額為471.3億元，行業排名第15位。而2023年碧桂園的銷售金額為2199.8億元，權益銷售金額為1720.6億元，行業排名第六位。

　　而2019年至2022年，碧桂園每年的銷售額和權益銷售額均穩居行業首位。其中，2022年碧桂園的權益銷售金額為3553億元，2019年至2021年的權益銷售金額均超過5000億元。

　　事實上，碧桂園的銷售業績持續下滑并非個例。隨著近幾年房地產行業持續深度調整，房企的銷售業績整體亦呈現逐年下滑趨勢。據中指研究院統計，2024年百強房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%；全年銷售額超千億元的房企僅11家，較2023年減少5家；銷售額超過百億元的房企共有86家，較2023年減少30家。

　　每經記者注意到，在出現流動性危機后，碧桂園管理層多次公開表示“堅持不躺平”。在碧桂園內部，實現有效銷售一直是重點工作之一。2024年碧桂園管理層在內部會議中多次強調，公司重點持續推進保交房、資產管理和有效銷售等，在銷售方面，通過組織結構調節適應市場變化，加大了在熱點地區和旅游城市的銷售力度，抓住春節返鄉置業及海南等旅游熱點地區銷售窗口。

　　碧桂園在2024年中報中表示，預計2024年全年虧損會大幅收窄，同時公司仍然保持一定規模凈資產，截至2024年上半年，公司凈資產仍有超700億元。“由于當前集團仍處于保交房和修復資產負債表的過渡階段，對于恢復盈利的時間暫無法預估，需結合外部市場環境、銷售回款情況、債務處置情況、集團經營情況綜合考慮。”

　　拿地方面，除了2024年12月在蘭州競得一宗地塊引發市場關注外，碧桂園已鮮少在公開市場拿地。

　　12月18日，碧桂園旗下的蘭州春霖房地產開發有限公司以總價1.55億元競得蘭州G2421號居住用地。此后，碧桂園方面回應稱，該地塊為項目公司與當地政府在蘭州項目土地摘牌的熟化成本以及市政配套建設的一些建設成本。經過洽談，政府通過以地抵債方式支付相關款項，后續將會進行轉讓，所獲資金將用于全力落實保交房。

　　保交付和化債仍是核心任務

　　在行業下行之下，整個2024年，碧桂園一直奮戰在保交付和化債兩條戰線上。

　　在保交付方面，2024全年碧桂園已累計交付房屋超38萬套，這一數據穩居行業首位。不過，據2024年初碧桂園定制的保交付48萬套房屋目標仍有10萬套差距。而近三年時間，碧桂園已累計交付約170萬套房屋，未來仍有約20萬套房屋交付任務。

　　碧桂園方面表示，當前交付工作已逐步進入深水區，公司正采用極限收支的運營策略，充分挖潛現有交付資源，通過與主要承建商及供應商協商合理的付款計劃。同時，公司依托“白名單”、項目及閑置土地收儲等國家和地方政府的各類扶持政策，全力爭取外部資源支持交付工作的順利推進。

　　每經記者注意到，在保交付與化債雙重壓力之下，碧桂園單靠經營和融資帶來的現金流量顯然是杯水車薪，當下碧桂園更多是在爭取債權人展期支持，以及期待市場真實回暖帶來的信心和數據修復。

　　據碧桂園2024年半年報數據，其經營活動產生的現金流量約為44.25億元，投資活動產生的現金流量約為24.32億元，融資活動產生的現金流量約為-26.7億元。報告期末，碧桂園的現金及現金等價物余額66.98億元。

　　值得一提的是，碧桂園的境內債進展相對順利。2024年4月，碧桂園對“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”三只債券的展期方案獲得通過；2024年9月底，碧桂園九只尋求展期的境內債通過投票，均獲得三年展期。

　　盤活資金資產方面，為加快回籠資金保交房，碧桂園自2022年以來通過折價處置公車、大宗資產、難去化商業類沉淀資產等回籠超過600億元。2024年12月，碧桂園以總代價20億元轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，擬將所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交房等項目建設開支。

　　此外，2024年半年報存貨減值計提已為27億元；截至2024年6月30日，碧桂園凈資產仍有741億元，凈資產保持為正。

　　在今年1月6日碧桂園召開的2025年第一次集團月度管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就當前政策及市場環境、集團當前重點工作、未來發展及人才戰略進行了深入分析。面對充滿挑戰與機遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復資產負債表，并鼓勵全體員工全力以赴，確保各項工作順利推進，為公司的長遠發展奠定堅實基礎。

　　近日，碧桂園又有好消息傳來。據1月9日碧桂園披露的境外債務重組及業務發展最新情況，公司已與七家長期合作的知名銀行組成的協調委員會達成共識，擬減少最多116億美元債務，通過延長到期時間至最多11.5年及降低融資成本至每年約2%來實現。債權人將獲五個經濟選項，包括現金回購、強制性可轉換債券、不同票據及貸款融資等。

　　碧桂園方面表示，將繼續積極就重組方案繼續與各債權人進行磋商，并逐步落實重組支持協議簽署、協議安排、新債務工具發行等一系列程序性工作，預計在2025年上半年與境外債權人就債務重組方案達成一致。

　　保交付方面亦有利好消息。據永勝經濟社微信公眾號1月13日消息，永勝經濟社召開股東代表會議，決定借錢給碧桂園開發建設二期回遷房。而桂城夏北永勝村被稱為佛山“舊改第一村”。若此次進展順利，也有可能為后續各大出險房企保交付提供可借鑒的樣本。