在前不久結束的上海2024年土拍收官之戰中，金茂上演了一出“帽子戲法”，分別與寶冶、招商組成聯合體連奪寶山區楊行、淞南板塊三幅地塊，共計耗資103.5億元，獲取土地面積超24公頃，大有深耕寶山之勢。

　　事實上，從陸家嘴的地標金茂大廈拔地而起、金茂北外灘重塑濱水天際線、大寧金茂府開啟區域高端人居新篇章，到如今中環金茂府、普陀金茂府、張江金茂府等 “府系” 3.0 迭代之作。過去30年間，金茂華東始終秉承前瞻的眼光與思維，深耕釋放上海各大區域的潛能，每一部作品都重新標定了板塊價值，每一部作品也都成為城市的標桿之作。

　　如今，隨著金茂華連落三子，可以預見是寶山的發展將在2025年開啟新的篇章。

　　深耕寶山，助力大吳淞門戶地區轉型

　　相比于其他開發商，金茂無疑更為了解寶山。

　　2023年7月，金茂拿下了寶山區大場鎮W12-1301單元35-03地塊。同年10月，金茂官宣將在該地塊打造寶山區首座金茂府，案名定為“中環金茂府”。同時，該項目也是金茂“ 府系3.0”在華東的首作。

　　2024年初，中環金茂府正式入市。最終，該項目在諸多競品的壓力之下，取得了四開四罄的耀眼成績。此外，該盤還入選了克而瑞上海發布的《2024年度上海樓盤銷售排行榜》。根據榜單，中環金茂府2024年銷售金額達46.62億元。

　　相比之下，此次金茂拍得的三幅地塊同樣有著不俗的潛力。

　　土拍結束后，寶山區土地儲備中心發文指出，上述三幅地塊的出讓，是寶山區緊緊圍繞“一地兩區”戰略布局，推進“大吳淞”規劃建設目標邁出的堅實一步。同時，也為開年全力推進“北轉型”打下堅實基礎，也為區域后續的高質量發展增添了強勁動力。

　　2024年3月，由上海市規劃資源局、寶山區政府和浦東新區政府聯合編制的《大吳淞地區專項規劃》結束草案公示。這是全市首個突破行政邊界的重點地區專項規劃，規劃范圍涉及寶山、浦東、靜安和楊浦，面積約110平方公里。

　　根據規劃，大吳淞地區打造成為生態基底品質優越、創新創造功能集聚、濱水空間魅力彰顯的上海產業轉型示范區、智能智造的引領區、綠色低碳發展的樣板區。

　　然而，此次金茂競得三宗地塊均位于大吳淞地區的門戶位置。

　　其中，楊行鎮BSP0-0801單元02aA-04、13A-01地塊位于高鐵寶山站南側。

　　據了解，高鐵寶山站作為上海市“四主多輔”鐵路客運站中的主要輔助客站之一，是上海北部地區接入北沿江通道的關鍵節點。自從2023年以來，楊行鎮正全力推進高鐵寶山站及周邊建設，而寶山站則預計最快2027年投入使用。

　　據金茂內部透露，該住宅項目將會定位金茂“棠系”，也是金茂該系列產品首進上海。“棠系”是金茂在2024年新推出的產品系，注重設計感和高級感，以及功能性和實用性，定位客群更多是面向年輕活力新銳、高審美中產、成長型家庭等群體。

　　有資深市場人士指出，在高鐵寶山站的建設下，寶山楊行板塊已處于價值爆發的前期階段。金茂此時落子，無疑踩準了板塊迭代的最佳時機。同時，從地塊的指標來看，約22萬平方米的總建面，貨值儲備豐富，包括商業、住宅、辦公、餐飲旅館等混合業態，也非常契合多元化發展的金茂，同時也更宜居。

　　至于淞南鎮N12-0402 單元K1-11地塊、淞南鎮N12-0402單元D1-04地塊則位于“大吳淞”規劃的重要組成部分——在建中的18號線通南路站、通南路站TOD項目附近。根據規劃，18號線二期將于2025年12月31日進入初期運營。

　　據了解，上述兩幅地塊中，純住宅的D1-04地塊將由招商操盤，而商住混合的K1-11地塊則由金茂操盤。

　　對此，中指研究院上海分析師劉卓維指出，寶山淞南的兩幅地塊周邊有較多老舊小區，板塊內新房斷供多年，或有助于項目去化。

　　此外，上述市場人士則表示，寶山淞南板塊的隔壁是楊浦新江灣城，18號線更是激活了寶山與楊浦的串聯，未來潛力可期。其中，K1-11地塊毗鄰五條道路的匯聚點，在寶山有“小五角場”的稱號。在地鐵和商業加持，同樣具備高端住區的潛力。據他預計，未來K1-11地塊售價至少7萬。

　　財務表現穩健，年末贖回永續債

　　金茂華東之所以敢于在年末斥資超百億拿地，母公司亮眼的業績和穩健的財務表現是堅實的底氣所在。過去一年間（2024年1月2日至2024年12月31日），中國金茂股價累計漲幅超過36%，充分彰顯了資本市場的認可。

　　2024年8月27日，中國金茂（00817.HK）發布中期業績報告。在行業業績普遍承壓的情況下，2024年上半年，中國金茂持續推進“一核三聚焦”的戰略方向和堅持品質改善的定位，實現公司所有者應占溢利10.10億元，逆勢同比133%；若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利約為10.996億元，同比漲幅更是高達到174%。

　　在財務方面，中國金茂同樣恪守安全底線，“三道紅線”維持全綠檔，并持續優化境內外債務結構。截至2024年6月底，中國金茂一年內到期債務占比降低至15%，外幣債務較2023年末持續降低至26%，平均債務期限為6.02年。

　　與此同時，為進一步提升公司財務指標的安全系數，報告期內中國金茂主動進行大刀闊斧、刀刃向內的改革，一系列降本增效的舉措取得顯著成效。而在融資方面，中國金茂保持多種融資渠道暢通，且利率始終處于行業較低水平。2024年1-8月，中國金茂已成功發行金茂大廈CMBS，30億、20億兩筆中期票據，保持多種融資渠道暢通。項目開發貸利率維持極低水平，廈門項目開發貸利率低至2.17%。

　　時間來到去年12月9日，中國金茂再次傳遞出財務結構大幅優化的積極信號。當日，公司發布公告稱，公司已完成4億美元永久資本證券贖回。

　　新年伊始，金茂華東重倉寶山，這不僅是公司資金實力與穩健經營方略的有力彰顯，更是以實際行動為大吳淞的未來發展投下堅定的信任票，承載著助力區域蝶變、續寫城市輝煌篇章的宏偉愿景。