近日，龍湖集團（00960）發(fā)布全年經(jīng)營成績單。在房地產(chǎn)銷售收入繼續(xù)破千億的同時，公司的一大亮點是經(jīng)營性收入再創(chuàng)歷史新高。不僅如此，融資通暢、穩(wěn)健經(jīng)營成為龍湖集團穿越周期的強大底氣。

　　當(dāng)前，經(jīng)營性收入不僅成為龍湖集團重要的收入來源，也已經(jīng)是公司主要的盈利來源，還可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸幫助公司擴寬融資通路。不知覺間，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖集團穿越周期的壓艙石。

　　經(jīng)營性收入刷新紀(jì)錄

　　龍湖集團發(fā)布的最新公告顯示，2024年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售1011.2億元，穩(wěn)居行業(yè)千億陣營。

　　在國家“優(yōu)化存量、嚴(yán)控增量”的政策背景下，“保交房”依舊是重中之重。2024年，龍湖集團在全國43座城市共計交付120余個項目，約10萬套品質(zhì)房源。其中，20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，交付滿意度90%。

　　在這份公告中，龍湖集團的一大亮點是，公司實現(xiàn)經(jīng)營性收入284.8億元，再創(chuàng)歷史新高。在公司經(jīng)營性收入中，運營收入合計約145億元，同比增長4.5%，服務(wù)收入約139.8億元，同比增長達10.6%，持續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

　　早在上一輪房地產(chǎn)景氣上行周期過程中，多家房企就提出要告別“三高”模式，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，但能夠落地且持續(xù)貢獻正向現(xiàn)金流的房企并不多。龍湖集團則是從一開始就奉行開發(fā)與運營并重的模式，構(gòu)建了公司高質(zhì)量發(fā)展模式。

　　2024年，龍湖集團新開13座商場。截至目前，龍湖商業(yè)累計運營商場超90座，運營總建面超900萬平方米，已開業(yè)項目覆蓋城市23個，合作品牌數(shù)超6800家，其中戰(zhàn)略品牌數(shù)超400家。另外，龍湖將原有長租公寓業(yè)務(wù)蛻變升級為資產(chǎn)管理航道，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業(yè)務(wù)，其中，龍湖冠寓累計開業(yè)房間超12.3萬間，推動解決新市民、青年人住房困難。

　　與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一次性收入不同，運營業(yè)務(wù)可以貢獻穩(wěn)定的收入和利潤，為龍湖集團的流動性安全提供持續(xù)保障。

　　根據(jù)2024年半年報，公司運營及服務(wù)業(yè)務(wù)對業(yè)績的貢獻占比持續(xù)提升，合計占比超過80%。而在2023年，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻核心權(quán)益后利潤也超過六成。持有型業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖集團的業(yè)績“安全閥”。

　　仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，相較于純開發(fā)商模式，主要持有型地產(chǎn)商在本輪行業(yè)調(diào)整中，表現(xiàn)更好，目前保持了零違約的紀(jì)錄。

　　持有型地產(chǎn)憑借自身購物中心經(jīng)營性物業(yè)貸款的長久期，匹配了不斷放緩的銷售所帶來的負(fù)債壓力，再加上優(yōu)質(zhì)購物中心、長租公寓現(xiàn)金流好，以及在公開市場或者私下出售的難度較低易變現(xiàn)的特點，從而在一定程度上抵御了房地產(chǎn)市場調(diào)整周期的影響。

　　《財中社》發(fā)現(xiàn)，政策也在大力支持經(jīng)營性物業(yè)的發(fā)展。2024年1月初，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，為物業(yè)經(jīng)營貸進一步指明了方向。此前物業(yè)經(jīng)營貸在實際操作中的抵押比例不超過50%-60%，此次規(guī)定最高為70%。

　　國際著名評級機構(gòu)惠譽指出，龍湖集團龐大的投資性物業(yè)組合支持的強勁銀行融資渠道，以及不斷增長的經(jīng)常性收入，是其評級的關(guān)鍵支持因素。

　　惠譽表示，龍湖持續(xù)獲得經(jīng)營性物業(yè)貸，以幫助償付到期的公開債券和其他無擔(dān)保借款，并因此實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，延長了其債務(wù)期限，緩解了流動性壓力和再融資風(fēng)險。

　　雖然持有型物業(yè)資產(chǎn)較重，但其卻可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款的方式避免開發(fā)貸久期過短的問題，經(jīng)營性物業(yè)貸款成為持有型地產(chǎn)商融資的重要手段。

　　高盛研究部表示，看好龍湖投資物業(yè)組合的自給自足能力，預(yù)計龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)將繼續(xù)支持其在同行中保持較高的利息覆蓋倍數(shù)，認(rèn)為這是“支持龍湖優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降杠桿計劃的重要資產(chǎn)。”保持對龍湖的買入評級。

　　標(biāo)普也肯定經(jīng)營性業(yè)務(wù)對龍湖集團業(yè)績的穩(wěn)定性支撐�；�于公司穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理、強勁的租金收入和管理良好的債務(wù)期限，標(biāo)普評估龍湖的流動性充足。

　　財務(wù)穩(wěn)健放首位

　　自2023年以來龍湖開始主動、有序地壓降負(fù)債規(guī)模，減少對融資的依賴。截至2024年上半年末，龍湖集團有息負(fù)債余額為1874.2億元，較年初減少52億元，這一數(shù)字到2024年底還在持續(xù)壓降。

　　不僅如此，龍湖集團的借款是以銀行信貸為主的長期借款。2024年上半年，公司平均合同借貸年期延長至9.19年，有息負(fù)債的80%以上來自于銀行支持。

　　截至2024年上半年末，龍湖集團一年內(nèi)到期債務(wù)為294.1億元，占總債務(wù)比例僅僅為15.7%。剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，公司現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.01。

　　在2024年8月的中期業(yè)績會上，龍湖集團管理層就曾明確提出，龍湖始終將財務(wù)穩(wěn)健放在首位，短期債務(wù)的提前削減優(yōu)于增量投資。

　　龍湖集團不僅按時而且是提前償還債務(wù)。2024年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）；6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS），規(guī)模為26.5億元；同日，龍湖還公告宣布已提前購回6.2億美元的美元債。

　　下半年的2024年7月，龍湖集團按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額為14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售；12月9日，龍湖集團如期完成“21龍湖拓展MTN001”債券的本金兌付與付息，涉及總金額約10.3億元，完成2024年內(nèi)到期最后一筆公開債的兌付；12月18日，龍湖集團提前償還10.5億港元的境外銀團貸款。

　　據(jù)悉，在該筆還款之后，龍湖集團于2025年1月2日到期的94.5億港元銀團貸款已全部提前償還完畢。

　　除提前償還境外銀團貸款之外，2024年以來，龍湖已如期歸還了117億元境內(nèi)公開債，提前兌付72億元的CMBS。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

　　進入2025年，龍湖集團提前償債的“習(xí)慣”還在持續(xù)，就在近日，公司已將“22龍湖01”、“20龍湖02”兩筆公司債的兌付資金提前撥入償債專戶，合計39.78億元。

　　標(biāo)普認(rèn)為，除穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐外，良好的債務(wù)期限與嚴(yán)明的財務(wù)紀(jì)律也是龍湖集團的主要優(yōu)勢。