近年來，受外部環(huán)境以及市場競爭等多種因素的影響，規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場，城市能級、項目質(zhì)地間的分化愈發(fā)顯著。

　　近年來，受外部環(huán)境以及市場競爭等多種因素的影響，規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場，城市能級、項目質(zhì)地間的分化愈發(fā)顯著。

　　有研究報告顯示，9月份，高能級城市購物中心的日均客流走勢，顯著高于全國整體表現(xiàn)，在暑期的全國旺季結(jié)束后，顧客平均到訪天數(shù)依然有明顯提升。

　　可以看到，在高能級城市，消費者對優(yōu)質(zhì)購物中心的游逛偏好仍在提升。在這個維度上，準一線城市有著不亞于一線城市的發(fā)言權(quán)，最直接的表現(xiàn)是，近年來，在準一線城市涌現(xiàn)諸多代表項目，如杭州的湖濱銀泰in77、重慶的龍湖時代天街等，這些項目以巨大的商業(yè)輻射范圍、領(lǐng)先的客流人氣，在所屬城市獲得極高的市占率。

　　那么，在消費熱度持續(xù)升溫、市場變化更為頻繁的準一線城市，運營商如何獲得突出表現(xiàn)，是個極具研究價值的課題。

　　近日，贏商tech與高德地圖聯(lián)合發(fā)布了《人氣購物中心排行榜》，該榜單通過線下到訪客流規(guī)模、活躍度，及地圖搜索、點擊、導航等熱度指標綜合評測，為全國8大主流城市的160個購物中心的人氣進行打分。其中，在2024年9月典型城市人氣購物中心總榜單中，來自準一線城市的購物中心可以說是表現(xiàn)非常搶眼，杭州湖濱銀泰in77、成都IFS和龍湖重慶時代天街三個項目紛紛沖入全國TOP5。

　　若繼續(xù)聚焦杭州、重慶、成都三座準一線城市，我們發(fā)現(xiàn)，龍湖同時出現(xiàn)在三個城市榜單中，且在每一個榜單中，龍湖都實現(xiàn)了多個項目同時上榜。

　　例如，在重慶人氣購物中心TOP20榜單中，龍湖有7個項目上榜，并且霸榜前一二名；在杭州，龍湖的人氣也僅次于“地頭蛇”銀泰，龍湖杭州濱江天街、龍湖杭州西溪天街、龍湖杭州金沙天街分別獲得第2、第5、第6的成績；同樣，在成都這座高奢購物中心“卷生卷死”的市場里，龍湖還是有3個項目進入榜單。

　　在上榜項目中，多為成熟的老牌購物中心，亦有年內(nèi)開業(yè)的全新商場。其中，龍湖重慶云領(lǐng)天街是龍湖商業(yè)于今年6月末開業(yè)的一個輕資產(chǎn)項目，開業(yè)時就取得了前三日銷售額超3000萬、客流達50萬人次的成績。在本次測評中，龍湖重慶云領(lǐng)天街也進入到重慶人氣商場榜單，成為5個年內(nèi)亮相即躋身城市TOP20的“新秀”之一。

　　成百上千的購物中心里，為何龍湖頻頻上榜？答案在龍湖的一些項目活動中，或許足以略見一斑。

　　現(xiàn)在在小紅書等社交媒體搜索關(guān)鍵詞“重慶打卡地”，時常可以看到安利龍湖重慶時代天街的帖子。 憑借“變裝”，龍湖重慶時代天街十字路口被形容為當?shù)刈頲hill的打卡地之一，不僅受到當?shù)叵�費者的喜愛，還吸引了眾多外來游玩的消費者。

　　今年春節(jié)，龍湖重慶時代天街在CDE館交匯十字路口放置了“天街廟會”裝置，人行道化身紅白色連廊，圍繞著巨型燈籠，年味buff疊滿；4月，巨型聯(lián)名包包椅、聯(lián)名涂鴉現(xiàn)身路口；到了兒童節(jié)，時代天街十字路口變身巨幅“飛行棋”上，看著“棋盤”中央的彩虹氣球，一秒回到童年……

　　同樣，在另一項目龍湖重慶北城天街，借勢暑期節(jié)點，以「城市天街頭條」為主題，用屬地性極強的標簽地繪十分特別的斑馬線帶動旅游經(jīng)濟，同樣吸引了大量年輕人和游客前來拍照打卡，活動檔期客流同比提升18%。

　　類似的案例在龍湖旗下的商業(yè)體里面比比皆是。“有人就有世界”是個樸素的真理，在充沛的人流量下，商場提袋率、銷售額的轉(zhuǎn)化變成了順理成章的問題。

　　例如，在龍湖商業(yè)年中時的“66天街歡搶節(jié)”，為期3天的活動就創(chuàng)下營業(yè)額突破10億，同比上漲107%，客流峰值超540萬，同比上漲51%的成績。

　　當然，商業(yè)出圈僅僅依靠活動與營銷是遠遠不夠的，波詭云譎的市場環(huán)境下，具有前瞻性的戰(zhàn)略思維和打法才是決定開發(fā)運營商能否破圈的關(guān)鍵所在。

　　中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示，今年以來，國內(nèi)三四線城市商業(yè)市場相對疲軟，但有著經(jīng)濟發(fā)達、人口密集、消費能力強等特征的大城市群和成渝地區(qū)等核心城市，商業(yè)地產(chǎn)市場保持強勁增長。

　　此外，目前一線、準一線城市的競爭正在加劇。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月，全國共新開業(yè)3萬方以上購物中心89個，企業(yè)投資布局更加聚焦于經(jīng)濟發(fā)達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市，1-5月一二線城市新開業(yè)項目數(shù)量合計占比約61%，其中二線城市占比約44%。

　　也就是說，現(xiàn)在考驗的是開發(fā)運營商能否及時洞察市場風向的轉(zhuǎn)變，同時迅速作出調(diào)整。

　　對應這一觀察，成都城市榜單排名前三位的成都IFS、成都太古里和成都萬象城，其背后的開發(fā)運營商均有著豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在城市布局上，也始終聚焦高能級城市，尤其是想象空間更大的準一線城市，包括出現(xiàn)在多個榜單中的龍湖也有著相似思路。

　　繼而以龍湖為范本來進行分析，其進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有24年的時間，這期間，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)格局經(jīng)歷多次更迭，有過房企不計成本瘋搶高能級城市優(yōu)質(zhì)項目的時代，也有過房企蜂擁到下沉市場的時代。

　　但我們可以看到，2017年房企爭相下沉時，龍湖就提出了“網(wǎng)格化精準投資，加密一二線城市布局”的選址策略。而后，龍湖穩(wěn)步推進在全國一二線高能級城市的布局。

　　現(xiàn)在回過頭來看，龍湖的決策是非常有前瞻性的，甚至在2017年的市場環(huán)境下，強調(diào)聚焦一二線城市難免會遭受一些質(zhì)疑。不僅如此，在后來房地產(chǎn)大環(huán)境下行，商業(yè)地產(chǎn)承壓的時候，很多房企叫停或出售商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，龍湖卻十分堅定的保持了商業(yè)發(fā)展的步伐。

　　從龍湖過往的表態(tài)中大致可以了解到其對于市場的思考。傳統(tǒng)商業(yè)理念中，購物中心的關(guān)鍵詞是“銷售”，不過龍湖認為能夠從消費者需求出發(fā)、獲得消費者喜愛，與品牌共創(chuàng)共享，與城市共同生長，實現(xiàn)多方共贏的商業(yè)空間才是合格的商業(yè)。

　　想要做到這一點，就需要大量的商業(yè)空間運營經(jīng)驗和標準化的運營動作。顯然，消費能力強、市場活躍且相對穩(wěn)定的高能級城市更符合其理念。

　　龍湖半年報顯示，截至2024年6月底，龍湖商業(yè)在20個重點城市開業(yè)91座商場，已開業(yè)商場建筑面積為829萬平方米。從資產(chǎn)規(guī)模看，龍湖穩(wěn)坐商業(yè)地產(chǎn)第一陣營。

　　存量商場的痛點主要集中在市場挑戰(zhàn)升級，多品類業(yè)績表現(xiàn)不佳，消費品牌層面，與零售商業(yè)項目關(guān)聯(lián)密切的餐飲、零售等業(yè)態(tài)品牌增長不易，市場環(huán)境和消費者需求的轉(zhuǎn)變，讓品牌革新更為迫切。

　　中指研究院近日發(fā)布的《2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》也指出，目前，傳統(tǒng)盒子型商業(yè)之間競爭日趨激烈，居民消費需求也日趨個性化、多元化。未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應持續(xù)探索消費新趨勢，關(guān)注細分賽道，打造有個性、不復制的非標商業(yè)，為消費市場帶來新活力。

　　近年來，開發(fā)商的確在努力做出轉(zhuǎn)變，各式各樣的產(chǎn)品層出不窮。如全國首個二次元商業(yè)體上海百聯(lián)ex爆火之后，廣州、南京、武漢等一二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)老舊百貨改造為二次元商業(yè)體的案例。

　　這說明一個問題：抓住消費者的心，才能抓住流量。

　　那么，上榜的開發(fā)運營商是怎么做的？研究多次上榜的龍湖不難發(fā)現(xiàn)，強大的迭代與創(chuàng)新能力，是其最核心的“武器”。

　　2023年，龍湖商業(yè)對包括蘇州獅山天街、上海虹橋天街、重慶時代天街在內(nèi)的近10座項目啟動了改造計劃。主要是通過提升空間布局與進行品牌煥新，去助力商戶經(jīng)營、優(yōu)化消費體驗。

　　今年6月，龍湖杭州金沙天街煥新，啟幕了全新的主題餐飲空間——湖畔風味街區(qū)。與以往傳統(tǒng)購物中心模式不同，煥新后的龍湖杭州金沙天街更注重的是消費者的消費體驗和情緒價值，從空間設(shè)計到招商，再到營銷活動，龍湖方方面面均有所考慮。

　　其中特別值得一提的是，湖畔風味街區(qū)以“相伴每一個賞味食刻”為宗旨，引入了70+風味品牌，超20+為杭州首店、城東首店；街區(qū)煥新亮相期間，“無蜂不起浪”IP全國首展、各類快閃、市集、音樂節(jié)等內(nèi)容受到年輕人的喜愛和追捧；而借勢周邊的自然/人文資源，在下半年結(jié)合南側(cè)外廣場、與金沙湖和大劇院攜手打造“湖盼生活節(jié)”主題活動等，更是全新定義下沙主干道全時段生活方式。

　　最終的成果體現(xiàn)到數(shù)據(jù)層面，2024上半年，龍湖商場日均客流同比增長16%，帶動營業(yè)額實現(xiàn)12%的同比增長。

　　截至目前，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場已達99座，根據(jù)其披露的開業(yè)規(guī)劃，年內(nèi)龍湖商業(yè)將正式步入百Mall時代。

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