原保監會副主席楊明生：提升耐心資本參與REITs市場的積極性

2024-09-26 20:32:15 來源： 新京報

　　貝殼財經訊(記者潘亦純)9月26日，在中國REITs發展2024年會上，中國人壽（601628）保險(集團)公司原董事長、原保監會副主席、十三屆全國政協常委楊明生表示，自首批公募REITs(不動產投資信托基金)上市以來，保險資金便將REITs產品作為戰略型資產進行全方位布局。截至2024年上半年，保險機構在所有非原始權益人戰配投資者中的參與規模占比最高，約為20%，參與過戰配的保險機構共34家，按認購規模排名前三位的分別是泰康資產、國壽投資、平安保險。

　　楊明生表示，從投資實踐來看，我國公募REIT市場仍有不足，首先是市場規模有限，產品流動性不足。目前，我國多數REITs產品換手率尚可，但由于單體規模過小，產品流動性較低，承接耐心資本的大規模配置的難度較大。

　　其次，優質資產不足。公募REITs市場的發展壯大離不開穩定經營現金流的優質底層資產。目前，我國貨幣市場仍然保持合理充裕的宏觀環境，整體上并不缺錢，特別是優質項目并不缺錢，而且市場利率處于長期逐步下行趨勢。這就產生一個悖論，持有優質資產且有優秀運營能力的原始權益人沒有足夠動力把優質資產拿出來發行。從目前已發行產品看，包括高速等傳統基礎設施，政府平臺運營的產業園區等，雖然有長期現金流，但穩定性和平穩增長能力未達投資人預期；另一方面，參與公募REITs的市場化運營主體考慮到資產定價、宏觀融資環境等因素，拿出來發行的資產也是好壞搭配，組合里缺乏標志性核心資產。優質資產不足，對整體公募REITs市場健康發展產生一定制約。

　　最后，市場研究能力略顯不足。REITs兼具股債屬性，其債性更多體現為強制分紅、穩定獲利的特征，但其本質上仍是權益類產品，它的短期價格走勢主要取決于市場交易風格，受資金面、政策面、投資者結構以及持倉成本等因素作用，而長期價格表現則取決于底層資產的權益特性，即所在行業及資產本身的經營表現。二級市場投資人類型眾多，但多數沒有底層實物資產投資的經驗，如果機構專業研究能力打造不足，則會使得投資人對REITs的基本面和特性分析不全面，且由于是創新品種，相關實戰經驗缺乏，在市場受到一定沖擊時，投資人可能會出現非理性的投資交易行為，進而放大市場波動，影響市場定價。

　　針對上述問題，楊明生提出了三點建議：加快REITs市場規模擴容、提升耐心資本參與REITs市場的積極性、加強市場普及教育等。“目前，部分保險公司投資公募REITs產品受償付能力約束較大，如投資REITs的風險因子仍然較高，建議進一步解決相應資金投資的痛點和難點，提升其投資意愿；同時，建議給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、基金決策委員會、顧問委員會或設置觀察席位，提升戰略投資人參與投資的積極性。”

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