牌局已開，勝負未知。

　　廣州首座萬象城腳步漸近。

　　2023年1月19日，華潤置地廣州公司底價摘得荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116兩宗地塊，成交總價為29.8億元，計容建筑面積24.8萬平方米，折合樓面價約1.2萬元/平方米。

　　這就是備受關注的新隆沙商業地塊，位于白鵝潭CBD核心位置，乃是由華夏幸福（600340）退地后重新出讓。

　　華潤置地廣州公司在摘地后表示，本次商業地塊的獲取標志著萬象系商業正式落子廣州，將引進具有代表性的高端商業名片，在江岸線頭排之位打造一座標桿。

　　華潤置地沒有點出高端商業是否為萬象城，但結合此前華潤集團與廣州市政府簽訂戰略合作協議的內容，華潤置地將在白鵝潭開出廣州首座萬象城有望成真。

　　隨著新隆沙地塊全部出讓完畢，華潤置地再一次接手華夏幸福南方總部的資產。

　　在此之前，華潤置地已經耗資124億元拿下華夏幸福南方總部旗下的多個項目。華潤置地曾經的“靈魂人物”吳向東在轉會華夏幸福后，幫助后者拿下這些商業項目，如今它們又到了吳的“老東家”華潤置地手里，命運就此交替輪回。

　　最后的拼圖

　　在華潤置地本次摘得兩宗地塊后，新隆沙地塊已經全部出讓完畢。

　　新隆沙地塊原由華夏幸福持有。

　　2020年6月，華夏幸福以68.39億元競得這宗地塊，用途為商住用地，容積率6.83，折合樓面地價18662元/平方米。據出讓條件所示，地塊將建成集住宅、酒店、辦公場地于一體的都市綜合體，競得人還須按規劃要求配建安置房、體育與公交場站混合用地、中小學、市政道路和公共綠地等配套。

　　這是華夏幸福南方總部的地標項目，但隨著華夏幸福陷入債務危機，新隆沙地塊進展緩慢。直至2022年1月，廣州市規劃和自然資源局發布公告，該地塊解除出讓合同的公告。

　　根據其時華夏幸福發布的公告，其已根據上述協議的約定繳納了第一期土地出讓價款34.195億元，第二期尚未繳納。而廣州市規劃和自然資源局已收取的合同定金約13.68億元也不予退還。

　　在華夏幸福退地之前，華潤置地就已經與這宗地塊開始接觸。不過緋聞最終成真，則是在數月之后。

　　2022年10月，在廣州2022年度第三批次集中供地出讓中，華潤置地以38.6億元底價拿下了新隆沙地塊中的住宅部分。摘地之后，華潤置地進展迅速。2022年12月，華潤置地公布了這宗地塊的項目案名“白鵝潭悅府”，悅府是華潤置地旗下的高端住宅產品線。

　　隨著悅府的亮相，萬象城似乎也不遠了。去年，在第八屆廣州國際投資年會上，華潤集團也表示，將加快萬象城地標性綜合體落戶廣州。

　　華潤置地對這宗地塊后續的運營頗具信心。其表示，此次突破了傳統的簡單業態疊加模式，以萬象商業+精品住宅雙優組合，提升國際消費中心城市的消費能級，為國際濱江人居造極，為廣州帶來全球視野的超級綜合體。

　　審慎知進退

　　在新隆沙地塊之前，華潤置地已經當過華夏幸福的“白衣騎士”。

　　2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱，為化解債務風險，公司全資子公司擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產包整體轉讓協議》，約定將其各自持有的4家下屬公司股權，以及標的股權公司的142億元往來債權轉讓予華潤置地。

　　華潤置地在公布這宗收購后表示，目標項目位于中國省會城市武漢及南京的核心區域，享有優越的地理位置及交通網絡優勢，具有長遠發展潛力。目標項目符合長期發展戰略及投資策略，有助鞏固及提升華潤置地在中國的市場份額及競爭力，并持續帶來投資回報。

　　事實上，華潤置地收購華夏幸福的這宗交易一度陷入拉鋸，而最終的協議也證實，華潤置地為之設置了相對嚴苛的付款條件。

　　根據華夏幸福公布的交易條款，交易對價共分為五期支付，第一筆為40億元，時間為2023年3月31日或自交易先決條件全部達成之日起算滿5個工作日，在這個階段需解決南京大校場項目的限高問題。此后的五筆也將分批支付，最晚將于2026年底轉讓。

　　這意味著，華潤置地能夠通過較低的金額撬動較高的貨值，對于擴張意愿十足的華潤置地而言，是一筆值得的交易。

　　華潤置地在過去一年頻繁出擊。

　　2022年，華潤置地全年權益拿地金額為873億元，位居房企首位，也是唯一一家土地投資超過800億元的房企。去年，華潤置地全年的銷售額為約3013.3億元，雖然同比減少4.6%，但已經是房企的最好水平之一，它的目標也再不滿足于“保住前十”。

　　雖然華潤置地土地投資積極，但頻繁收并購以及在土地市場積極最終能否最終轉化為盈利，是未知數。

　　可供對比的是，它的央企同行招商蛇口（001979）過去幾年一直困于高價地的泥淖之中導致盈利節節敗退，而中海地產這家以財務審慎著稱的央企，仍然恪守原則，在收并購市場選擇審慎。而即便如此，也抵擋不住趨勢，凈利潤仍然錄得下滑。

　　華潤置地能否跳出擴張后的利潤陷阱，將是未來三年之中，華潤置地投資者以及資本市場關注的首要問題之一。在其他房企審慎之時，華潤置地的逆周期擴張之道是否有完滿結果，時間將會證明一切。

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